Las lluvias torrenciales provocadas por una DANA (Depresión Aislada en Niveles Altos) no solo causan estragos materiales: también generan importantes conflictos legales entre arrendadores e inquilinos, especialmente en contratos de arrendamiento de locales comerciales.
En ASESOFIN, hemos gestionado recientemente varios casos en los que los arrendatarios se han visto forzados a resolver el contrato debido a daños graves en el local alquilado. La pregunta clave es: ¿quién responde por los daños?
El deber del arrendador: conservar el local en condiciones de uso
Según el artículo 1554.2º del Código Civil, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en estado de servir al uso convenido. Esto incluye, por ejemplo, reparar humedades, goteras o instalaciones eléctricas afectadas por la lluvia, salvo que el daño se deba a un uso negligente del arrendatario.
En el contexto de una DANA, los juzgados analizan si:
- El inmueble ya presentaba deficiencias estructurales que agravaron los daños.
- El arrendador adoptó medidas de mantenimiento o prevención adecuadas.
¿Y si los daños impiden seguir con la actividad?
Cuando los daños provocados por la DANA son tan graves que impiden el uso del local comercial, el arrendatario puede solicitar la resolución del contrato en base al artículo 1.105 del Código Civil, que regula los supuestos de fuerza mayor. Este artículo establece:
“Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”
En estos casos, si el local resulta inservible para el uso pactado debido a causas externas imprevisibles (como una DANA), se puede entender que ha desaparecido el objeto del contrato, permitiendo su resolución sin penalización para el arrendatario.
Además, el arrendador deberá devolver íntegramente la fianza salvo que existan daños imputables al arrendatario o deudas pendientes. La fianza no puede retenerse por causas ajenas a su responsabilidad.
Cláusulas contractuales: ¿pueden exonerar al arrendador?
Algunos contratos intentan limitar la responsabilidad del arrendador en caso de “caso fortuito o fuerza mayor”, como una DANA. Sin embargo, estas cláusulas no siempre son válidas si se prueba que el inmueble no estaba en condiciones o si el arrendador no actuó diligentemente.
Los tribunales suelen valorar caso por caso, considerando si la actuación del propietario contribuyó al agravamiento del daño.
¿Qué recomendamos?
Desde nuestra asesoría integral recomendamos a inquilinos y arrendadores:
- Revisar el contrato: verificar las cláusulas sobre mantenimiento, reparaciones y fuerza mayor.
- Documentar los daños: con fotografías, informes técnicos o periciales.
- Actuar con rapidez: comunicar por escrito la situación a la otra parte y, si procede, iniciar acciones legales para resolver el contrato o reclamar la devolución de las garantías
¿Has sufrido daños por la DANA y no sabes cómo actuar?
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